Как инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость - это целая наука, но при должном усердии можно добиться большого дохода. Зачастую, можно ожидать возврата вложений от 15% до 50%, а в редких случаях доходность может даже достигать 200%.

Однако важно учитывать, что для инвестирования в недвижимость нужен значительный стартовый капитал - парой тысяч долларов здесь не обойтись. Если вы не готовы вкладывать большие суммы, возможно, вам стоит рассмотреть альтернативные направления для инвестирования.

Подробнее о том, куда инвестировать, каковы минимальные вложения и доходность, читайте в нашем материале “Как и куда инвестировать и сколько можно заработать”.

В этой статье мы подробно рассмотрим варианты вложений в недвижимость, чем они отличаются и какую прибыль могут принести инвестору.

Прежде всего, нужно усвоить, что инвестирование в недвижимость условно делится на прямое и непрямое.

Прямое инвестирование в недвижимость

Прямое инвестирование в недвижимость - это покупка жилой или нежилой (коммерческой) площади, земельных участков, строений на них и т.п. с целью продажи или сдачи в аренду.

Сюда же относится покупка с целью перепланировки, строительства, изменения. То есть, инвестор покупает объект, после чего финансирует его улучшение, чтобы увеличить рыночную стоимость и затем продать или сдавать.

Продажа объекта считается выгоднее, чем аренда. С продажей меньше возни:

• нет рисков кражи или ущерба имуществу,
• не нужно оформлять свою деятельность в соответствие с требованием законодательства и регулярно платить налоги,
• в отличие от аренды, продажа недвижимости - это "большие деньги сразу”.

Исключение - когда сам инвестор имеет виды на данную недвижимость: хочет поселиться в ней или обустроить офис.

Налоги на недвижимость при прямом инвестировании в России

Согласно законодательству Российской Федерации, каждый гражданин, получающий доход с недвижимого имущества, обязан платить подоходный налог - 13%.

В России от продажи недвижимого имущества владелец обязан оплатить налог, если он владел этой недвижимостью менее 3 лет (ранее - 5 лет). Налог не платится, если недвижимость перешла по наследству или в подарок от родственников.

Чтобы не платить этот налог, инвесторы могут после покупки удержать недвижимость минимум на три года - жить там самому или сдавать в аренду.

Впрочем, рантье, которые получают доход со сдачи недвижимости в аренду, по закону также обязаны платить налог. В зависимости от выбора системы налогообложения, РФ он может составлять от 13% до 18%. Один из вариантов для не крупного инвестора – стать самозанятым. Налог при этом составит 4%.

Непрямое инвестирование в недвижимость

Эскроу-счета

Покупка недвижимости на стадии закладки фундамента (например, квартиры в еще недостроенном доме) считалось одним из самых выгодных способов вложения средств. Прибыльность колебалась от 40% до 200% (продажа). Однако в России данный вид инвестирования стал невозможен после того, как 1 июля 2019 года вступил в силу закон, обязывающий застройщиков использовать эскроу-счета.

Данный закон приняли в связи с участившимися случаями обмана: когда застройщик сбегал, не закончив объект (или сдавал дом с недоделками и браком), а инвесторы оставались ни с чем.

Что такое эскроу?

Эскроу-счета - это гарант обеспечения сделки: застройщик не имеет права использовать деньги клиента, который оплатил покупку квартиры, пока клиент не подтвердит факт передачи ему ключей и не подпишет бумаги о том, что получил все, что хотел и в полной мере.

То есть, эскроу гарантирует, что застройщик не сбежит с вашими деньгами, не сдав объект в эксплуатацию.

Для застройщика эскроу-счета - возможность на ранней стадии получить гарантии, что большая часть квартир будет продана.

За и против инвестирования в эскроу

• Плюсы: защищенность клиента от недостроя или долгостроя. По факту всю сумму застройщик получит только после контрольных проверок и сдачи жилья.
• Минусы: эскроу счет подразумевает оплату жилья на стадии строительства в 100% размере. В большинстве случаев это солидная сумма, а получить по факту само жилье клиент сможет только спустя год-два.

Какая доходность инвестиций в эскроу?

Если инвестировать на раннем этапе, то даже через эскроу-счета жилье может оказаться намного дешевле, чем когда дом введут в эксплуатацию. Кроме того, с учетом инфляции цена на квартиру, купленную по эскроу, гарантированно вырастет: ведь деньги с каждым днем обесцениваются, а недвижимость - нет.

Инвесторы могут вкладывать в новостройки по эскроу с доходностью до 13% годовых.

Как купить квартиру по эскроу?

Эскроу счет очень похож на банковскую ячейку. Только в варианте с покупкой квартиры у застройщика роль ячейки будет играть специальный счет в банке. С этого счета по завершению строительства и сдачи жилья в пользу затройщика спишуться средства. Списание может также производиться долями по договору - за каждый официально завершенный этап строительства.

Как и при любом крупном капиталовложении, мы рекомендуем обратится к юристу, который будет сопровождать сделку.

Оформление покупки по эскроу простое:

1. Первым делом подписывается договор долевого участия с застройщиком. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены договора (банк выбирает застройщик).
2. Затем договор должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
3. Далее застройщик с этим договором открывает эскроу-счет в банке (оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме). Открытие и обслуживание счета бесплатны для дольщика.
4. Договор можно расторгнуть и вернуть средства в полном объеме по истечение 6 месяцев с момента объявленного застройщиком срока завершения и сдачи объекта.
5. При сдаче объекта, владелец эскроу-счета получает свою недвижимость, а застройщик - официальный доступ к эскроу-счету.

Фонды и трасты

Когда вышел закон об использовании счетов эскроу, застройщики столкнулись с проблемой привлечения свободных средств для начала новых проектов. Эту проблему решают специализированные фонды и трасты, которые по сути дают застройщику деньги на строительство в обмен на ценные бумаги, подкрепленные стоимостью будущей недвижимости - после ее сдачи в эксплуатацию.

Фонд или траст, как правило, создается на деньги основателя, но постепенно доля его капитала снижается - ее размывают инвесторы, которые присоединяются к фонду. Прибыли таких фондов распределяются в виде дивидендов между всеми вкладчиками пропорционально сумме их вложений.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость через фонды

Плюсы:

1. Стартовый капитал меньше, чем при прямом инвестировании или эскроу. Можно найти фонд, который допускает инвесторов с капиталом от $5000.
2. Вложиться в активы строительной компании или фонда можно из любой точки мира. Вы не будете привязаны к объектам инвестирования, как при прямом инвестировании в недвижимость. Ведь это - инвестирование, а не покупка. С таким же успехом можно инвестировать в фонд IPO, фонд акций компаний IT либо любой другой сектор.
3. Нет налогов на покупку или аренду, как при прямом инвестировании. Инвестор платит только налог на прибыль от актива - если она будет.

Минусы: Фонд является более рисковым способом, чем вклад в банке. В 2020 году строительство - единственный сегмент рынка, который чувствовал себя стабильно. Но вложения в эту сферу не дают гарантий, что в следующем году ситуация останется столь же стабильной. С ухудшением ситуации на рынке жилья ухудшение будет и в фонде.

Доходность и сроки окупаемости

Сроки окупаемости и доходность зависят от ситуации на рынке.

Средняя доходность фондов жилья составляет от 10-15%, В то же время не исключаются как более высокие доходы, так и их снижение в зависимости от года, региона и направления инвестирования (жилое/нежилое/стоящееся/новостройки/вторичка).

Таким образом, вилка доходности довольно размашистая - от 5% до 50%. В редких случаях профит не оправдывает вложения.

Как выбрать фонд?

При выборе фонда мы рекомендуем опираться на следующие критерии:

• Прозрачная система инвестирования,
• Банк, с которым работает застройщик, входит в топ-20,
• фонд долгое время на рынке,
• положительные отзывы вкладчиков.

На рынке РФ не так много надежных фондов, но самые известные, это:

• “Две столицы”,
• РФЦ – Шуваловские высоты,
• QBF – Региональная недвижимость,
• “Арсагера” – Жилищное строительство,
• Аруджи.

Виды недвижимости для инвестирования. Их прибыльность

1. Жилая недвижимость

Итак, вы купили квартиру. Что дальше? Вариантов два: перепродать ее с выгодой для себя или сдавать в аренду.

Что выгоднее - сдавать или продать?

• Продажа жилой недвижимости - можно заработать от 25% до 100% от первоначальных вложений. Деньги вы получите сразу, но всего один раз. И квартиры у вас после этого больше нет.
• Аренда жилой недвижимости будет приносить от 5% до 15% в год. Это регулярный и довольно стабильный заработок, поскольку спрос на аренду квартир в густонаселенных регионах обычно высокий. При этом вы остаетесь владельцем квартиры, которую можете продать в любой момент.

Какой вариант вам больше по душе - каждый решает сам для себя. Однако, классическая схема инвестирования в жилую недвижимость выглядит так:

1. Купили квартиру.
2. Сделали бюджетный ремонт.
3. Заселили квартирантов или начали сдавать посуточно.
4. Проходит 3 года - можно продать и не платить налоги.
5. Оцениваем рентабельность сдачи за 3 года.
   1. Если квартира пользуется спросом и не стоит пустой - есть смысл оставить ее в аренде.
   2. Если спроса на аренду нет (например, квартира находится в престижном районе и арендная плата слишком высокая), лучше сделать ремонт и продать.

Как максимизировать доходность от продажи недвижимости?

Для этого делается ремонт, как правило дизайнерский. В итоге жилье уходит с прибылью до +100% от первоначальной стоимости квартиры.

Даже с учетом затрат на ремонт, авторские дизайн-проекты продаются с очень хорошими наценками. Это относится как к квартирам, так и к домам, таунхаусам, коттеджам и т.п.

Как выбрать квартиру на продажу?

Рекомендуем покупать квартиру, которая соответствует минимум двум из этих условий:

• дом находится в крупном городе,
• район экологически чистый, с развитой или активно развивающейся инфраструктурой,
• стратегически удобный район с точки зрения логистики (близко от метро, центра города и т.п.),
• хорошая планировка квартиры или дома,
• ухоженная придомовая территория, внешний вид дома оставляет приятное впечатление.

Риски и подводные камни

Необходимо понимать, что со временем спрос может сильно изменится в считанные годы или даже месяцы. Это может отразиться на стоимости недвижимости как позитивно, так и негативно.

Живой пример: знакомая купила квартиру, прожила в ней 5 лет, после чего достаточно выгодно продала: престижный район, хорошая инфраструктура, экологически чистая зона, удобное транспортное сообщение.

А через год в соседнем квартале построили новенький крематорий. Стоимость жилья в этом районе упала более чем на 20% и к старым отметкам вряд ли уже вернется.

2. Коммерческая недвижимость

Доходность от сдачи в аренду

В случае с коммерческой недвижимостью доходность может быть очень разной - от 3% до 20% в год.

Она зависит от таких факторов:

1. местоположение,
2. дефицит помещений на рынке,
3. стратегическая важность объекта с точки зрения маркетинга и логистики (как товарной, так и клиентской).

Инвестор должен четко понимать, на какую площадь и в каком месте будет спрос, поскольку коммерческую недвижимость обычно сдают под цеха, склады или офисы.

Шикарный, просторный офис на окраине города менее востребован, чем не столь крупный и без отделки, зато в центре.

Стоит ли делать ремонт?

При продаже жилой недвижимости ремонт добавит как минимум 10% к общей стоимости жилья и окупится слихвой. Но в коммерческой недвижимости если и стоит делать ремонт, то самый простой - косметический и максимально нейтральный.

Идеальный вариант - подготовленные под покраску стены, минимум внутренних перегородок, потолок армстронг с возможностью перестановки светоэлементов.

Въезжающие офисы часто меняют помещение под себя, стены красятся соответственно дизайнерскому проекту или под цвета логотипа. Внутренние перегородки также располагают согласно собственным потребностям. Вы можете предложить свободную планировку, включив затраты на ремонт помещения в договор как частичное погашение аренды. Либо сделать скидку при продаже.

Недостатки и подводные камни

• Выбор помещения под сдачу в аренду и активность деловой жизни в районе могут не совпадать - в результате помещение будет простаивать. Либо арендаторы желают более низкий чек, чем инвестор планировал при покупке.
• Высокая арендная ставка приведет к потерям и долгим поискам съемщика, низкая - уменьшит доходность. Необходимо найти баланс.
• Как правило, к концу аренды внешний вид помещений в результате эксплуатации приходит в удручающее состояние, и сдать эту же недвижимость новому съемщику без нового косметического ремонта не получится.
• Необходимо быть готовым к тому, что съемщик может завершить сотрудничество в любое время, как только найдет более выгодное предложение и/или дела у него станут хуже.

Пример. Небольшая компания, состоящая из 6 человек, преуспевает. Директор снимает роскошный офис на 180 квадратов, что очень презентабельно с точки зрения партнеров, но не совсем практично. Офис просторный, с шикарным ремонтом, панорамными окнами с видом на парк, но для 6 сотрудников слишком большой.

Спустя время, в связи с экономической обстановкой в регионе, компания решает минимизировать расходы и переезжает в офис по-соседству на 100 квадратов, в Теперь на команду из 6 человек приходится не 180, как раньше, а всего 50 квадратов. Предыдущий офис - большой и красивый, но дорогой - пустует.

Знал ли инвестор, что недвижимость, в которую он вложил огромную сумму, не будет пользоваться спросом и банально будет простаивать? Единственное, что можно предпринять в таком случае - снижать арендную плату. Однако при этом увеличивается и срок окупаемости объекта.

3. Земельные участки

Инвестиции в землю - еще более сложное направление. Исключение: покупка участка для дальнейшего строительства. В этом случае покупается участок, на нем возводится строение, после чего строение с участком продаются целиком либо долями. В случае крупных застройщиков, несколько участков объединяется и на них возводится многоквартирный дом, который затем продается поквартирно.

Какая доходность?

Земля может как сильно вырасти в цене, так и упасть. Но можно сделать до 100% за те же 3-5 лет, если повезет.

Поясним на примерах.

1. Вы выгодно купили хороший участок: рядом река или озеро, но плохо с инфраструктурой. Через пару лет рядом начали строить коттеджный городок: появилась дорога, магазины, спортзалы и школа. Цена земли, соответственно, взлетела.
2. Вы купили домик с участком в городе по 200 000 рублей за сотку. Рядом пошла массовая застройка. Застройщику нужна эта земля настолько, что он готов давать по 1 млн за сотку, еще и квартиру в придачу.

Что нужно учитывать при покупке земли?

1. Расчистка и подведение коммуникаций. Это очень серьезная статья расходов. К примеру, на участке растет 3 огромных тополя, их нужно выкорчевать - это недешево.
2. Простота подключения коммуникаций. В 2019 году только за разрешение подключиться к системе канализации для одного небольшого частного дома в Волгограде затребовали 100 000 руб. Стоимость работ по подведению каждой магистрали стоят в среднем от 30 000 до 200 000 руб. В сумме эти затраты могут составить дополнительно 10-30% к стоимости участка.
3. Категория земли. Приобретение участка и дальнейшее его использование строго регламентировано законодательством РФ. Поэтому земли для строительства можно использовать только для строительства исключительно в той категории, которая присуждена градостроительной организацией (индивидуальное, малоэтажное, средней этажности, большой этажности). А земли для сельского хозяйства – строго по назначению. К слову, большие поля для возделывания и культивирования сельхозпродукции считаются также очень выгодной инвестицией.

4. Загородная недвижимость

Сейчас модно жить в загородном доме и ездить на машине на работу прямо оттуда. Поэтому загородная недвижимость тоже может быть инвестиционно привлекательной.

Какая доходность?

Все зависит от развития района с течением времени. Приведем два примера.

• В Павлино, в Подмосковье, в районе города Железнодорожный недвижимость с участком будет постоянно дорожать - даже с учетом того, что это один из наименее благоприятных регионов московской области по большинству показателей.
• В Юркино, в Ивановской области, вероятность роста близка к нулю (даже с учетом относительно высоких экологических показателей).

Цена на недвижимость в Павлино в среднем будет дорожать на 1-10% в год.

В Юркино она скорее будет падать - в лучшем случае стоять - потому что деревня умирает.

Как выбрать загородную недвижимость?

Необходимо иметь представление о том, как строится недвижимость и какой она должна быть, чтобы в ней можно было комфортно жить. Ведь выгоднее держать недвижимость перед продажей.

Пример. Пара купила дом в пригороде - красивый двухэтажный коттедж на 275 м.кв. с гаражом и баней. В нем планировали жить 3 года, а потом продать. Но первой же зимой начались проблемы. Из-за ошибок при строительстве, когда на улице был мороз -29 ºС, в спальне на 2 этаже, где спали молодые хозяева, к утру подушка в буквальном смысле примерзала к стене. Инвесторам пришлось потратить приличную сумму на утепление всех внешних стен, при этом частично пожертвовав внешним видом.

Вывод: если не знаете, кто и как строил дом, и нет возможности проверить качество - берите с собой специалиста. Пускай он проверит каждую деталь, оценит удобство расположения, подъезда и прочих особенностей, которые на радостях вы можете просто не увидеть. Услуга не из дешевых, но своевременная экспертиза сэкономила приличные деньги не одному осторожному инвестору.

5. Прочие инвестиции, связанные с недвижимостью

Есть еще варианты вложений в недвижимость, как, например, покупка парковочных машиномест или гаража в кооперативе. В зависимости от удачливости инвестора и характеристик объекта недвижимости доходность может колебаться от 30% до 250% при продаже и от 5% до 20% при сдаче в аренду.

Кроме того, можно сделать бизнес на недвижимости. Если человек обладает достаточными познаниями в этой сфере, почему бы ему не попробовать себя в качестве независимого эксперта по подбору для тех, кто не имеет опыта или времени, но готов платить за услуги. Риэлторские агентства процветают.

Как инвестировать?

Давайте рассмотрим основные этапы, которые предстоит пройти инвестору.

Этап 1. Оценка возможностей

• Определите, сколько денег вы можете инвестировать. Смешно говорить о покупке квартиры в центре города, имея в распоряжении пару сотен тысяч рублей.
• Инвестировать последнее категорически нельзя! Есть негласная аксиома инвестора: в «дело» должны идти только свободные активы, а не основной доход, на который вы живете и в случае потери которого вам нечего будет есть.
• Привлеките соинвесторов. Если денег у вас немного, вы можете инвестировать в складчину.
• Рассмотрите возможность кредитования. При этом у вас должен быть четкий план, как вы будете платить по кредиту. И что вы будете делать, если вложения не окупятся.

Шаг 2. Анализ рынка

На что ориентироваться при анализе:

• Каковы общие предпочтения и возможности потенциальных арендаторов?
• Какой должна быть квартира и ее цена, чтобы она не простаивала и на нее был спрос?
• Какая должна транспортная развязка и трафик?
• Каково - благосостояние района и региона?

Определите уровень спроса и предложения конкретного вида недвижимости в том регионе, который вы для себя определили.

Как это сделать?

1. Квартира покупается на продажу: изучите предложения квартир в этом районе.
   1. Если в доме много объявлений о продаже жилья - это первый тревожный звоночек. Из хорошей квартиры человек съезжать не будет.
   2. Если предложения долго висят - значит спрос низкий.
2. Квартира покупается с целью сдачи: изучите уже имеющиеся предложения.
   1. Обзвоните хотя бы несколько объявлений с подобными предложениями. Расспросите хозяев о ситуации. Можно прийти в качестве клиента и завести разговор по душам.
   2. Можно также снять на короткий срок это жилье. Вы собираетесь сделать крупное вложение: зондирование почвы подобными методами - нормальная практика. Лучше потратить немного времени на начальной стадии, чем потерять много денег.

Выбор объекта. Просмотр. Определение.

На этом этапе придется отказаться от роли инвестора - вы должны стать вашим будущим клиентом. Заходя в подъезд, осматривая близлежащую инфраструктуру, нажимая кнопку лифта, вы должны все видеть глазами вашего клиента.

Допустим, у нас все та же инвестиция в виде покупки готовой однокомнатной квартиры или студии с целью дальнейшей сдачи посуточно. Рисуем образ нашего клиента. Кто это?

• командированные,
• влюбленные пары,
• военные,
• туристы.

Определяем их приоритеты:

• удобство транспортного сообщения с вокзалами (дорога и общественный транспорт для командировочных и туристов крайне важны),
• удобство в покупке продуктов (магазины, супермаркеты, рынки, кафе и пабы - для всех категорий клиентов),
• простое и доступное попадание в квартиру (общие длинные коридоры в многоэтажках могут смутить влюбленных),
• вопросы шумоизоляции, двери, тамбуры, материал стен дома (монолит - плохо, надо делать дополнительную шумоизоляцию во избежание проблем с соседями),
• средства связи и коммуникации (проводной и беспроводной интернет, кабельное телевидение и т.п.),
• дизайн и планировка с возможностью установки мебели для комфортного проживания.

Перечень можно продолжать, но каждый из вышеперечисленных пунктов или его отсутствие может серьезно повлиять на будущую цену аренды и поток клиентов.

Покупка, подготовка, окупаемость

• Если у вас нет опыта в покупке недвижимости, привлеките грамотного юриста. Услуга платная, но экономить на ней не стоит - скупой платит дважды. Зато независимый юрист сможет в случае чего отстаивать ваши интересы.
• Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, мы не рекомендуем делать дорогой ремонт. Использовать премиальные материалы - обои, плитку, паркет - и все, что могут повредить жильцы. Выглядеть должно стильно и практично, но ключевым моментом является именно цена. Это относится и к мебели. Она должна быть надежной, но недорогой. Аренда - это долгие деньги: окупаемость может растянуться от 7 до 10 лет, и за это время несколько ремонтов ей гарантированы. Чем дороже ремонт, тем дольше срок окупаемости.
• Если вы планируете перепродавать квартиру, имеет смысл сделать дорогой ремонт. Дорогие обои, окна и плитка сразу же поднимут стоимость квартиры на 15-20%.

Возврат инвестиций

Как правило, возврат инвестиций с прибылью означает поиск новых способов приумножить капитал. Соответственно, как только вы понимаете, что пришло время продажи, сразу начинайте искать новые квартиры или объекты для покупки.

Деньги простаивать не должны: к тому моменту, как осуществляется продажа, у вас на руках уже должен быть полный пакет документов на новую покупку с подписью, но без даты. Получили деньги - и сразу их в оборот.